土地增值税从1994年实施以来，各地对于这一税种一直采取“预征”的办法，即按房地产企业的预售收入 预征1%-2%不等的税款，这个预征对于企业来说相当于定税，房地产企业对此税关注不大。国家税务总局下发了国税发[2006]187号,明确规定了国家税务总局将于2007年2月1日起，对房地产开发企业进行土地增值税的清算，文件规定了土地增值税清算的单位和条件, 土地增值税的纳税人只要符合规定的条件之一就要及时进行清算，这一文件的下发和实施，使土地增值税的征纳进入到一个新的历史阶段。

　　土地增值税按转让房地产取得收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。如何把握政策的要点，用好用足政策，是土地增值税筹划的关键。

　　土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费，应全额计入扣除项目金额中，在计算土地增值税时有效地扣除，同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确，会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。土地增值税实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除（或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除）。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额，计入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除，多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中，不仅可以全额扣除，还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要慎重,用足用好税收政策。

　　对于企业来说,税收筹划是一个综合的指标,而不只是单单对某一个税种而言。例如某房地产企业开发某小区,整个项目分二个阶段开发,企业为了暂时少交企业所得税,人为的调节一期和二期的成本。调节后的账面情况如下:一期的售价平均为2300元/平方米,完工成本为1700元/平方米,二期的售价平均为2400元/平方米,完工成本为1100元/平方米。企业当年实现的收入大部分是一期的,这样由于一期的成本大,当年实现的企业所得税相对少,同时一期已符合土地增值税清算条件,按企业现有帐面数据清算，一期每平方米要缴纳土地增值税108元。第二年二期符合土地增值税清算条件清算时，按企业余下的成本进行清算，二期的土地增值税每平方米要交379.5元,因为土地增值税按增值率计算的，二期所剩的成本低，利润高，适用较高的税率。其实企业的一期和二期的房屋结构基本相同,成本应相差不大,按实际情况企业的土地增值税一期和二期都会适用30%的土地增值税率，而企业调整后二期要适用40%的税率，这样企业调整后整个小区比调整前要多交280万元的土地增值税款。但对于企业所得税来说,整个小区的总成本是一个固定金额,一期调剂的成本大,二期成本就要小,也就是说一期暂时少交的所得税,二期要全部补上,对于整个项目来说交纳的所得税是一样的。但对于土地增值税却大不相同,因为不同的增值率要适用高低不同的税率交纳土地增值税,企业调节后土地增值税要多交近280万元,所以企业筹划要多方面考虑,切莫捡芝麻,丢西瓜。

　　如何利用好土地增值税优惠也是筹划的一个关注点。土地增值税实施条例规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。在企业的实际经营中,如果企业开发的房产建筑面积符合普通住宅标准120平方米,增值率在20%左右时,制定楼房售价时就要把土地增值税因素考虑上,增值率高于20%的售价，企业按规定要交纳土地增值税，而增值率低于20%的售价就可以免交。如果增值率高于20%的售价减去交纳的土地增值税后的价格低于增值率低于20%的售价,企业就应该采用增值率低于20%的售价,这样企业一方面无土地增值税纳税成本,反而获利高,另一方面因房价低,增强了市场竞争力,一举二得。

　　土地增值税清算的实施,使土地增值税成为房地产企业倍受关注的热点,如何利用好相关政策,在依法纳税的基础上,最大限度的降低土地增值税纳税成本,是企业与涉税中介思考探索的新课题。(